Hvor mye kan jeg få i boliglån?

Utlånsforskriften fra Finanstilsynet har tre formelle grenser som alle norske banker må forholde seg til:

• 5x inntekt-tak: Samlet gjeld (inkludert nytt boliglån, studielån, forbrukslån, kredittkort) kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt.
• Egenkapitalkrav: Minimum 15 % av kjøpesum for primærbolig. For sekundærbolig i Oslo kreves 40 %.
• Betjeningsevnetest: Banken skal vurdere at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng over dagens rente.

Fleksibilitetskvote: Finanstilsynet tillater at hver bank gjør unntak på inntil 10 % av sine nye lån (8 % i Oslo). Denne kvoten brukes på låntakere med ekstra god betjeningsevne eller spesielle forhold, men den er ikke noe du automatisk får tilgang til.

I tillegg har hver enkelt bank sin egen kredittvurderingsmodell som ofte er strammere enn minstekravet. De legger inn SIFO-baserte levekostnader, barnekostnader, transportkostnader og andre faste utgifter i beregningen.

Det betyr i praksis at bankens beregnede låneramme kan være mindre enn den teoretiske 5x-grensen — særlig for lavere inntekter eller familier med barn.

5x-regelen ser enkel ut, men det er detaljer som kan overraske:

Hva som teller som inntekt:

• Fast lønn fra arbeidsgiver (brutto, før skatt)
• Dokumentert bonus de siste 2–3 år (ofte vektet ned)
• Næringsinntekt fra aksjeselskap eller enkeltpersonforetak (ofte gjennomsnitt over 2–3 år)
• Trygdeytelser med varig karakter (uføretrygd, alderspensjon)
• Leieinntekter fra utleiebolig (ofte vektet ned til 70–80 %)

Hva som vanligvis IKKE teller:

• Midlertidig overtid
• Ad hoc-bonus eller provisjonsbasert inntekt uten historikk
• Midlertidige ytelser (dagpenger, sykepenger, AAP)
• Inntekt fra kapital (utbytte, renter)
• Inntekt som ikke er skattbar i Norge

Hva som teller som gjeld:

• Eksisterende boliglån
• Bilfinansiering og billån
• Studielån (ofte vektet mildere enn annet lån)
• Forbrukslån og kredittkortgjeld
• Medlånsforpliktelser (hvis du er medlåntaker på andres lån)
• Kassekreditt som faktisk brukes

Eksempel:

Du tjener 650 000 kr brutto per år og har 350 000 kr i studielån. Maks samlet gjeld (5x) er 3 250 000 kr. Fra dette trekkes studielånet. Maksimalt nytt boliglån blir 2 900 000 kr.

Egenkapitalkravet begrenser hvor stor bolig du kan kjøpe for et gitt lånebeløp:

• Primærbolig (hjemmet ditt): Minimum 15 % egenkapital (maks 85 % LTV)
• Sekundærbolig i Oslo: Minimum 40 % egenkapital (maks 60 % LTV)
• Sekundærbolig utenfor Oslo: 15 % egenkapital gjelder, men enkelte banker krever mer

Konkrete tall:

• Bolig 3 000 000 kr primærbolig: Minimum egenkapital 450 000 kr, maks lån 2 550 000 kr
• Bolig 5 000 000 kr primærbolig: Minimum egenkapital 750 000 kr, maks lån 4 250 000 kr
• Bolig 3 000 000 kr sekundærbolig Oslo: Minimum egenkapital 1 200 000 kr, maks lån 1 800 000 kr

Hva teller som egenkapital?

• Sparepenger på konto, BSU, fondskonto, aksjesparekonto
• Verdi av allerede eid bolig (når du har betalt ned tilstrekkelig pant)
• Forskudd på arv eller gave fra familie (banken kan kreve skriftlig dokumentasjon)
• Salgssum fra eksisterende bolig (netto etter innfrielse av gammelt lån)

Hva teller ikke:

• Lånt egenkapital (usikret lån tatt opp for å dekke egenkapitalkravet)
• Sikkerhet som ikke er reell (for eksempel løfter om framtidig inntekt)

I tillegg til egenkapitalkravet må du ha penger til dokumentavgift (2,5 % av kjøpesum for tinglyst eiendom) og tinglysingsgebyr (585 kr × 2 for skjøte og pant). Borettslag har ikke dokumentavgift — det sparer deg 2,5 % ved kjøp.

Dette er ofte det mest bindende kravet, men minst forståtte. Finanstilsynet krever at banken vurderer at du tåler 3 prosentpoeng høyere rente enn dagens — ikke 3 %, men 3 prosentpoeng.

Eksempel:

Dagens rente er 6,2 %. Banken skal beregne månedlig kostnad med 9,2 % rente og sjekke at du fortsatt har tilstrekkelig igjen etter alle faste kostnader.

Regneeksempel:

Lån 3 000 000 kr, 25 års løpetid, annuitetslån:

• Ved 6,2 %: Månedsbeløp ca. 19 700 kr
• Ved 9,2 % (stresstest): Månedsbeløp ca. 25 700 kr
• Differanse: ca. 6 000 kr ekstra per måned

Hva banken sjekker i stresstesten:

• Netto inntekt etter skatt
• SIFO-baserte levekostnader (mat, klær, transport)
• Faste boligkostnader (felleskostnader, strøm, forsikring, kommunale avgifter)
• Andre låneutbetalinger (bilfinansiering, studielån, forbrukslån)
• Barnekostnader hvis relevant

Hvis det stresstestede terminbeløpet tar mer enn 50 % av netto inntekt (etter faste kostnader), vil mange banker nekte lånet — selv om du formelt er under 5x-taket.

Hvorfor denne testen er viktig:

Norges Bank har hevet og senket styringsrenten flere ganger de siste tiårene. Perioden 2022–2024 viste at mange norske husholdninger ble presset da styringsrenten gikk fra 0 % til 4,5 %. Stresstesten er en forebyggende regel som skal sikre at låntakere kan håndtere fremtidige renteendringer.

La oss se hva en enslig med 500 000 kr brutto årsinntekt og 50 000 kr i studielån kan få i boliglån.

Forutsetninger:

• Brutto årsinntekt: 500 000 kr
• Eksisterende gjeld: Studielån 50 000 kr
• Ingen annen gjeld
• Ikke barn
• Fast ansatt

Beregning av maks lån etter 5x-regelen:

• Maks samlet gjeld: 5 × 500 000 = 2 500 000 kr
• Minus studielån: 2 500 000 − 50 000 = 2 450 000 kr
• Maksimalt nytt boliglån: 2 450 000 kr

Med 15 % egenkapital:

• Lånebeløp 2 450 000 kr representerer 85 % av boligverdi
• Boligverdi: 2 450 000 / 0,85 = 2 882 000 kr
• Egenkapital nødvendig: 432 000 kr

Månedlig kostnad ved 6,2 % rente, 25 år:

• Terminbeløp: ca. 16 080 kr
• Stresstestet (9,2 %): ca. 20 980 kr

Netto inntekt etter skatt (ca. 355 000 kr per år):

• Per måned netto: ca. 29 600 kr
• Stresstestet terminbeløp utgjør: 71 % av netto inntekt

Dette er over de fleste bankers grense. I praksis vil banken sannsynligvis redusere lånerammen til 2 000 000–2 200 000 kr for å sikre betjeningsevne. Det er et konkret eksempel på at 5x-taket er teoretisk — betjeningsevnetesten er ofte bindende for denne inntektsgruppen.

En middelhøy inntekt gir betydelig større låneramme — og betjeningsevnetesten blir sjelden bindende.

Forutsetninger:

• Brutto årsinntekt: 700 000 kr
• Eksisterende gjeld: Studielån 150 000 kr, billån 80 000 kr
• Samboer med egen inntekt (ikke medlåntaker i dette eksemplet)
• Ingen barn

Beregning av maks lån etter 5x-regelen:

• Maks samlet gjeld: 5 × 700 000 = 3 500 000 kr
• Minus eksisterende gjeld: 3 500 000 − 230 000 = 3 270 000 kr
• Maksimalt nytt boliglån: 3 270 000 kr

Med 15 % egenkapital:

• Lånebeløp 3 270 000 kr representerer 85 % av boligverdi
• Boligverdi: 3 270 000 / 0,85 = 3 847 000 kr
• Egenkapital nødvendig: 577 000 kr

Månedlig kostnad ved 6,2 % rente, 25 år:

• Terminbeløp: ca. 21 460 kr
• Stresstestet (9,2 %): ca. 28 010 kr

Netto inntekt etter skatt (ca. 485 000 kr per år):

• Per måned netto: ca. 40 400 kr
• Stresstestet terminbeløp utgjør: 69 % av netto inntekt

Dette er fortsatt høyt, og mange banker vil redusere rammen noe. Realistisk låneramme i denne situasjonen er ofte 2 800 000–3 100 000 kr. Hvis samboer inkluderes som medlåntaker, kan rammen øke betydelig — men begge blir solidarisk ansvarlige for hele lånet.

For et par er kombinert inntekt normalt det beste grunnlaget. 5x-regelen gjelder samlet gjeld mot samlet brutto inntekt.

Forutsetninger:

• Par: Person A tjener 550 000 kr, Person B tjener 350 000 kr. Samlet 900 000 kr.
• Eksisterende gjeld: To studielån (samlet 300 000 kr), ingen annen gjeld
• Ett barn
• Begge fast ansatt

Beregning av maks lån etter 5x-regelen:

• Maks samlet gjeld: 5 × 900 000 = 4 500 000 kr
• Minus studielån: 4 500 000 − 300 000 = 4 200 000 kr
• Maksimalt nytt boliglån: 4 200 000 kr

Med 15 % egenkapital:

• Lånebeløp 4 200 000 kr representerer 85 % av boligverdi
• Boligverdi: 4 200 000 / 0,85 = 4 941 000 kr
• Egenkapital nødvendig: 741 000 kr

Månedlig kostnad ved 6,2 % rente, 25 år:

• Terminbeløp: ca. 27 570 kr
• Stresstestet (9,2 %): ca. 35 980 kr

Netto inntekt etter skatt (ca. 600 000 kr per år):

• Per måned netto: ca. 50 000 kr
• Stresstestet terminbeløp utgjør: 72 % av netto inntekt

Med barn legges det til barnekostnader i betjeningsevnevurderingen. En realistisk låneramme for dette paret vil ofte være 3 500 000–3 900 000 kr — under det teoretiske 5x-taket, fordi betjeningsevnetesten krever rom for barnekostnader, felleskostnader og buffer.

Flere faktorer kan gjøre at banken gir lavere låneramme enn den formelle maksimumgrensen:

1. Kostnadsbasert vurdering:

Banken legger inn SIFO-baserte levekostnader og kommunale avgifter. For en familie med to voksne og ett barn i en leilighet utgjør dette typisk 28 000–35 000 kr per måned utenom lån.

2. Midlertidig ansettelse:

Vikariat, prøvetid eller korttidskontrakter svekker inntektsbasen. Banken bruker ofte gjennomsnittlig dokumentert inntekt siste 1–3 år.

3. Næringsinntekt og freelance:

Selvstendig næringsdrivende får ofte lavere vekting av inntekten. Gjennomsnitt over 2–3 år er vanlig, og inntekten vektes gjerne 70–80 %.

4. Midlertidige ytelser:

Dagpenger, sykepenger og arbeidsavklaringspenger teller vanligvis ikke som varig inntekt.

5. Kausjon og medlånsforpliktelser:

Hvis du står som medlåntaker eller kausjonist på andres lån, teller dette i din samlede gjeldsforpliktelse.

6. Aktiv betalingsanmerkning:

Har du betalingsanmerkning, stopper de fleste banker søknaden uansett inntekt. Unntak finnes for anmerkninger som snart slettes, men det er ikke regelen.

7. Ustabil betalingshistorikk:

Hyppige purringer, inkasso eller overtrekk på konto kan påvirke bankens risikovurdering og dermed lånerammen.

Hvis lånerammen er for lav for det du vil kjøpe, er det flere legitime grep:

1. Betal ned dyr usikret gjeld.

Kredittkort og forbrukslån teller krone for krone mot 5x-taket. 100 000 kr i forbrukslån reduserer boliglånsrammen med 100 000 kr. Nedbetaling her er den mest direkte veien til økt ramme.

2. Øk egenkapitalen.

Spar mer, hent inn forskudd på arv, eller selg aktiva. Høyere egenkapital gir ofte også bedre rente — LTV under 60 % kan gi 0,3–0,5 prosentpoeng lavere rente enn 85 % LTV.

3. Bruk medlåntaker.

Foreldre eller samboer som medlåntaker utvider rammen med deres inntekt. Men medlåntaker blir solidarisk ansvarlig for hele lånet — diskuter grundig.

4. Dokumenter all skattbar inntekt.

Bonuser, overtid og sideinntekter må dokumenteres med skattemelding og lønnsslipper. Noen banker aksepterer lavere vekting av variabel inntekt — andre teller 100 %.

5. Vent med å søke ved midlertidig lav inntekt.

Hvis du har vært i prøvetid, permittert eller mellom jobber, gir 6–12 måneder med fast inntekt ofte bedre vurdering.

6. Vurder mindre bolig eller borettslag.

Borettslag har ikke dokumentavgift, noe som gir mer effektiv bruk av egenkapitalen. Mindre bolig reduserer både kjøpesum og månedskostnad.

7. Bytte bank.

Bankene har ulik kredittpraksis. En långiver kan gi lavere ramme, en annen høyere — basert på samme dokumentasjon. Søk forhåndsgodkjenning hos 2–3 banker for sammenligning.

Gå gjennom disse punktene før du søker forhåndsgodkjenning:

1. Har du skattemelding for de siste 2 årene tilgjengelig?
2. Har du oversikt over all gjeld — boliglån, billån, studielån, forbrukslån, kredittkort?
3. Har du sjekket Gjeldsregisteret for å se hva bankene faktisk ser?
4. Vet du hvor mye du har i egenkapital (BSU, sparekonto, fond, annen verdi)?
5. Er inntekten din stabil — eller er du i prøvetid, vikariat eller mellom jobber?
6. Har du beregnet stresstestet månedsbeløp med 9,2 % rente?
7. Har du budsjettert felleskostnader, strøm, forsikring, kommunale avgifter?
8. Er du klar for dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesum (tinglyst eiendom)?
9. Har du reserve til uforutsette kostnader etter kjøpet (minimum 50 000 kr)?
10. Har du prøvd bankenes egne boliglånskalkulatorer som utgangspunkt?

Finansportalen.no har en uavhengig låneramme-kalkulator som bruker samme regler som bankene. SSB og Norges Bank publiserer løpende data på rentenivå og utlånspraksis. Bruk disse som utgangspunkt, men husk at bankens endelige vurdering alltid baseres på din konkrete situasjon — ikke generelle tommelfingerregler.